Розпитували
Марина КОЧЕЛІСОВА та Лілія ЯНЧУК
Держава, що давним-давно не виконує своїх гарантій щодо власних громадян, «спустила» на місця і розв’язання проблем, які накопичувалися десятками років. Першого липня ц. р. вступив у силу Закон України № 417/1 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» — та лише 5 % українців знають про те, що саме він регламентує. Між тим, іще з моменту приватизаціїї першої квартири в багатоквартирному будинку його мешканці фактично вже є співвласниками свого будинку, а з 1.07.2015 ще й несуть відповідальність за свій будинок і за все, що в ньому є. Зокрема — відповідають за обрання того, хто буде обслуговувати будинок, за стан помешкань, комунікацій тощо.
Чого нам очікувати, що зрозуміти і з чого почати? Газета «Вишгород» і районне радіо звернулися по роз’яснення до фахівця. У рубриці «Хто до нас прийшов?» запитання на житлово-комунальну тему газета «Вишгород» і районне радіо озвучили Аллі Радівіловській, що віднедавна очолює міський ЖЕК.
— Алло Олександрівно, Вас призначено в. о. директора комунального підприємства житлово-комунального господарства (КП ЖКГ) Вишгородської міськради. Людям цікаво знати, хто очолює таку важливу для міста ланку. Розкажіть, будь ласка, про себе: родина, освіта, досвід роботи, навіть характер — бо від нього теж чимало залежить у стилі керування.
— Я народилася в місті Києві. Навчалася спочатку в будівельному технікумі. Потім працювала, заміж вийшла, і вже, ставши матір’ю двох дітей, вступила до вищого навчального закладу, де отримала вищу юридичну освіту.
Пройшла досить таки великий трудовий шлях — від робітника до керівника структурного відділу комерційної структури, потім була комерційним директором. У 2008-му році, коли Україну накрила криза, довелося переглядати підходи до роботи — і я звернула увагу на комунальну сферу. Тоді було значне підвищення комунальних тарифів. Я отримала у 2009 році платіжку за комунальні послуги — і почала розбиратися в законах і підзаконних актах. Допомогла вища юридична освіта, виявилося чимало цікавого, і я почала консультувати в громадських організаціях: допомагала людям відшуковувати інформацію, складати листи, співпрацювати і з державними органами.
Врешті мені запропонували посаду керуючого справами в одному з київських ОСББ (об’єднанні співвласників багатоквартирного будинку), що існувало вже 12 років (із 1998-го). Це був безцінний досвід: за два з половиною роки я дізналася зсередини про все. В будинку було повне самообслуговування, наймали працівників для виконання певних робіт, але більшість мешканців не усвідомлювала себе справжніми господарями. Зрозуміло, що з людей десятиліттями вибивали самопочуття власника, яке передається з покоління у покоління. На жаль, це актуально і на сьогодні.
Власність — це насамперед відповідальність за те, чим ти володієш: за його технічний стан, за його аварійну небезпеку, за все… Особливо відчутна проблема, коли це спільна сумісна власність і відсутні навички домовлятись та шукати компроміси.
Але люди, які приходили до управляючого ОСББ, — цього не розуміли: кожен вважав, що власність — це його квартира, а от будинок хтось має ремонтувати і виділяти на це кошти. Приходили із заявами: «Прошу зробити перерахунок», «Прошу відремонтувати дах» — і у них був шок, коли я відповідала: «Сформулюйте свою пропозицію і на загальних зборах запропонуйте сусідам скинутися на ремонт даху саме над вашою квартирою».
Через два з половиною роки на зборах ОСББ люди вже навіть по-іншому висловлювалися («Наш будинок») — і стало зрозуміло, що відтепер вони вже зможуть відповідально управляти своєю спільною власністю.
Наступним етапом моєї трудової біографії була робота у приватній управляючій компанії. Засновники поділяли мої думки, що на ринку послуг мають бути покупець і продавець. Покупцем послуг з утримання будинку та прибудинкових територій мають виступати споживачі послуг з утримання будинків – ОСББ, а продавцями — надавачі цих послуг (управляючі компанії).
Звісно, у приватному будинку на два власники всі питання вирішити легше. У будинку ж на 100-200-300 квартир — це велика проблема, поки люди не знають, ЯК це робити правильно. Законодавча база на сьогоднішній день — дуже дірява, багато неврегульованих питань. Але маємо те, що маємо, — і треба починати, чекати часу вже немає.
— Чи виправдовують себе такі об’єднання в будинках старого житлового фонду, де потрібні більші капітальні вкладення на ремонти, ніж у нових будинках?
— Звісно, це найвигідніше, коли у будинку понад двісті квартир. Але і у п’ятиповерхівках-«хрущовках» люди не залишаються на самоті. По-перше, вони усвідомлюють, що будинок — їхній, а по-друге — що вони тепер можуть брати кредити, просити гроші на якісь ремонти і так далі. Чимало будинків у Києві створили ОСББ ще 5-8-10 років тому — і це старий житловий фонд! — і мешканці дуже швидко приводять свої будинки до ладу, тому що, розумно і по-хазяйськи витрачають зібрані кошти, зокрема, на ремонтні роботи, на заміну інженерних систем, ремонт даху.
Більш охоче місцеві ради виділяють кошти на ремонтні роботи саме в ОСББ, тому що розуміють, що власник відповідальний, що люди вкладають туди ще й свої кошти і по-інакшому ставляться до того, що вже відремонтовано. Світовий досвід, зокрема, у Польщі, показує, що люди, які створюють об’єднання співвласників, потім, уже як свідомі власники, отримують допомогу від держави вже безпосередньо на свій будинок, бережуть відремонтоване і дітей своїх цьому навчають.
Що сьогодні відбувається на місцях (у Вишгороді — зокрема)? Фактично (за законом) будинки вже знаходяться у спільній сумісній власності, але міська рада, котра не може відремонтувати все одразу, приймає рішення — відремонтувати: там — під’їзд, там — дах, там — труби. Складається парадоксальна ситуація: коли окремі будинки (спільна сумісна власність мешканців, а це вже не власність ради, зауважте!) ремонтуються за спільні сумісні кошти усіх городян. Що вже само по собі — не ефективно і є лише тимчасовим вирішенням питання для деяких будинків.
Але якщо поділити виділені з міського бюджету на вісім десятків будинків міського житлового фонду кошти, вийде, умовно кажучи, по одній гривні на одного жителя. Можна робити ремонти сегментами — і тоді одні отримають необхідне раніше, а іншим доведеться чекати роками. А можна виділити, скажімо, по 200 тис. грн на кожен із будинків, мешканці докладуть свої кошти — і зроблять все необхідне для користування впродовж тривалого періоду. При цьому необхідно запровадити контроль з боку обох інвесторів — і співвласників, і місцевої ради.
— Ви є Президентом Асоціації управляючих компаній (АУК). Коли вона була створена і для чого, виходячи з яких проблем і потреб?
— 10 квітня 2014 року був прийнятий закон 1198-VII «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення розрахунків за енергоносії». Раніше в багатьох містах України, і в Києві зокрема, ЖЕКи, управляючі компанії, ОСББ купували тепло і воду як товарну продукцію, а потім розподіляли загальний об’єм між мешканцями — і до квартир це вже доходило як послуга з опалення та послуга з холодного та гарячого водопостачання і водовідведення. Вищезазначеним законом було проголошено, що з 01.07.2014 року постачальник ставав надавачем послуги — і запустився процес укладання прямих договорів безпосередньо з мешканцями — власниками квартир.
У зв’язку з цим виникло дуже багато проблем. Київ — місто велике, багато управляючих компаній, і вони, врешті-решт, змушені були об’єднуватись для того, щоб відстоювати свої інтереси перед монополістами, які почали диктувати кабальні умови. На всіх нарадах у Київраді та в офісах монополістів треба було представляти інтереси управляючих компаній. Мене тоді саме обрали президентом Асоціації (на перевиборах) і делегували повноваження відстоювати інтереси управляючих компаній перед монополістами стосовно укладання прямих договорів.
Нагадаю, що у розрахунку тарифу на утримання будинку та прибудинкової території є така складова «утримання внутрішньобудинкових систем» (електро-, водо- і теплопостачання та водовідведення). Монополіст подавав безпосередньо в квартиру світло, тепло і воду, а за комунікації в будинку (в тариф це вкладено «утримання будинку») несла відповідальність управляюча компанія. І на цьому етапі було дуже багато проблем.
Монополісти, зокрема — «Київенерго», змушували всі «лежаки» в будинках передавати їм. Але ж, якщо будинок інвестиційний, збудований за кошти мешканців (а приватні управляючі компанії в м. Києві — це завжди інвестиційні будинки), то ні один директор не міг підписати такі документи, передати чуже майно у власність КМДА, а потім — у довірче управління «Київенерго»!
Чотири місяці шукали компромісні рішення, тексти договорів були перероблені повністю, за кожну кому, за кожне слово була війна — і, врешті-решт, дійшли згоди. На сьогоднішній день ця система працює. Я не кажу, що вона ідеальна. але хоча б якийсь відносний паритет інтересів зараз вже є.
— Алло Олександрівно, на останньому засіданні виконкому міськради Ви підкреслили, що у Вишгороді з комунальним господарством буде легше розібратися, ніж у Києві. Поясніть — чому?
І ще одне. Чи є перспективи розвитку у сфері надання послуг з утримання будинків та прибудинкових територій, обслуговування внутрішніх мереж будинків, ліфтів та іншого саме комунальними структурами, чи майбутнє за приватними ЖЕКами та ОСББ?
— Гарне запитання. Я гадаю, є перспективи розвитку насамперед тому, що керівництво міста, новообраний мер і депутати, розуміють всю проблематику того, що відбувається у цій сфері.
Чому у Вишгороді легше, ніж у Києві? Тому що Київ — дуже велике місто, а чим більший організм — тим важче ним управляти. Київ — це столиця, де забагато політичних інтересів, розподілу між політичними партіями навіть районів, і там, на мою думку, треба вивести питання ЖКГ за рамки політики, щоб навести якийсь лад. За моєю інформацією, керівниками великих комунальних підприємств — 10 районів по 500 будинків — призначаються люди, які до житлово-комунального господарства і взагалі до управління будинками та надання послуг ніякого відношення не мали. Звісно, в Києві більше коштів, але вони розпорошуються між тим величезним житловим фондом, який там є.
У Києві створені громадська організація «Ефективний власник», «Спілка власників житла», процес інформування людей про те, що «порятунок потопаючих — справа рук самих потопаючих», — іде. Щоправда, є суб’єктивні й об’єктивні причини, чому це не відбувається більш жваво. У Вишгороді, я сподіваюся, це буде швидше, тому що є розуміння з боку міськради. Сподіваюся на розуміння з боку мешканців міста.
Без усвідомлення, що будинок — це їхня власність і що ми, працівники КП ЖКГ, всього лише виконуємо послугу по утриманню цих будинків, співпраці між підприємством, яке я зараз очолюю, і безпосередньо замовниками, тобто співвласниками будинків, не вийде. Мені важливо, щоб люди це розуміли, і я сподіваюся, що і міськрада, і газета, і радіо надаватимуть можливість висвітлювати житлово-комунальні питання. Я намагатимусь, із свого боку, пояснювати, маю досвід проведення семінарів з приводу управління багатоквартирним будинком, проводитимемо тренінги й семінари — щоб люди розуміли, що таке ОСББ, з чого почати і що робити надалі.
— Але ж практично 90 відсотків міського комунального фонду – це будівлі старі, багатьом понад півстоліття, вони потребують капітального ремонту покрівель, внутрішньобудинкових мереж і підвальних приміщень, засклення під’їздів і втеплення стін. Може, саме тому люди не дуже хочуть взяти на себе відповідальність за таке житло?
І тут дуже важливі кроки ЖЕКу. Що планує зробити міське КП ЖКГ для зменшення втрат тепла у багатоповерхівках взимку через під’їзди, горища, підвали? Які плани на майбутній рік по поточному ремонту покрівель, фасадів будинків?
— 90 відсотків зношеного житлового фонду — це велика цифра. Але, мабуть, вишгородці, які звертали увагу на структуру тарифу, знають: у тарифи на утримання будинків і прибудинкових територій не закладені капітальні ремонти (є якась дуже невелика частка на поточні ремонти). Водночас, там відсутня цифра на утримання паспортного столу, вона перекривається з інших статтей, на утримання диспетчерської, на утримання тієї ж «аварійки», а вивезення сміття, після значного подорожчання пального, взагалі на сьогодні фактично четверта частина тарифу на утримання будинку.
Тариф затверджений у 2011 році — і все, починаючи від матеріальних затрат, виділених на дрібні ремонти, на утримання ліфтів, заробітна плата, навіть пальне — все пораховано по цінах того року. Зараз ціни дуже виросли. І підприємство вже не вкладається в цю цифру — для того, щоб утримувати штат і платити зарплату та індексацію…
А якщо говорити про капітальні ремонти, то це можливо робити тільки за рахунок міського бюджету. Міського бюджету на всі будинки не вистачить, люди мають розуміти це. Слід запровадити у місті програми співфінансування: кошти мешканців плюс частка міста (позики з процентами і так далі) — тоді вже можна розмовляти про ремонти, переобладнання тощо.
Стосовно планів… На сьогоднішній день у міську раду передано програму стосовно ремонтних робіт і всього, що має фінансуватися з бюджету міста. Як фінансуватиметься — залежить від кількості коштів, які будуть у міському бюджеті. Але, гадаю, що треба шукати компроміс. Це — співфінансування: місто і мешканці.
— Ви вже трохи розібралися у роботі КП ЖКГ, яким бачите його склад (кількість фахівців), повноваження працівників, графік роботи? Як Ви бачите розмежування функцій ЖЕКу і ОСББ: хто за що відповідатиме і, відповідно, виконуватиме і сплачуватиме? З чого гадаєте почати і на який період розраховані ваші плани?
— Так, у мене було лише шість днів розібратися з тим, що відбувається на підприємстві, і це лише початок. Хазяйство велике, багато нюансів, з якими я раніше не стикалася. Найбільша та найболючіша проблема — затримка у виплаті заробітної плати вже за чотири місяці. І вже поверхневий аналіз причин проблеми виявив необхідність змінювати склад адміністрації (на сьогодні штат уже скорочено на 12 одиниць). Думаю, більш детальний та поглиблений аналіз виявить решту причин, що дозволить прийняти виважені та ефективні шляхи виходу з кризи.
З того, що лежить на поверхні, можу виокремити — відсутність чіткої структури підприємства: хто кому підпорядкований. Відсутній продуманий розподіл обов’язків та система відповідальності. Не вистачає керівників середнього рівня, тобто майстрів. І одна з найболючіших проблем, що лежить на поверхні, — відсутня чітка зрозуміла і контрольована система виконання заявок на ремонти.
Крім того, на мій погляд, сама по собі структура, яка займається таким видом діяльності, як управління та утримання будинків, — це, перш за все, має бути клієнтоорієнтована компанія, що працює з людьми в режимі відкритого офісу. Має бути підрозділ, який має працювати у режимі фронт-офісу, тобто безпосередньо на передовій, щоб людина не ходила по кабінетах, не шукала правди по начальниках, відділах ЖЕКу і не збирала папірці — документи, довідки, відповіді на свої питання.
Вважаю за потрібне об’єднати диспетчерську службу, паспортний стіл, відділ, який займається розрахунками квартплати і надає інформацію з приводу цих розрахунків, оплати і так далі — в Єдиний центр обслуговування клієнтів, і розмістити його зручно для всіх, а години роботи призначити: з понеділка по п’ятницю — з восьмої-дев’ятої до п’ятої-шостої години. Щоб вони працювали в режимі онлайн, аби цілодобово можна було звернутися в Інтернеті. Крім того, щоб вони приймали заявки, укладали договори з мешканцями, якщо це потрібно, видавали довідки і так далі — по принципу Єдиного вікна: отримати все в одному місці, а не ходити по всіх кабінетах.
Цей принцип був підтриманий безпосередньо мером міста, виконкомом міської ради — і зараз, у грудні ц. р., ми дану роботу проводитимемо: будемо об’єднувати, визначати перелік обов’язків, будемо рухатись у цьому напрямку.
Стало зрозуміло, що має бути єдине програмне забезпечення, аби працював весь офіс. У КП ЖКГ зараз є програмне забезпечення, але воно не відповідає вимогам сьогодення та не дозволяє виконувати намічені завдання.
Треба встановити програму, яка би дозволяла всьому офісу працювати в єдиному інформаційному полі, не дублюючи функції один одного та витрачаючи час, зокрема, і приймати заявки, і укладати договори, і вести роботу з боржниками, здійснювати нарахування, розносити платежі, вести бух. облік та склад, вести обробку листів і здійснювати побудинковий облік, щоб кожний будинок можна було виділити як окрему одиницю, в онлайн-режимі побачити, скільки коштів витрачається на його утримання.
Крім того, сподіваюся, що буде втілена в життя ідея інтегрованого з програмою, в якій працює офіс, сайту з онлайн-кабінетами для кожного абонента (чи клієнта), щоб можна було давати заявки, отримувати квитанції, бачити нарахування та оплати, здійснювати оплати, писати листи і спілкуватися з мешканцями в режимі онлайн. Я сподіваюся, що найближчим часом ми почнемо все це запроваджувати.
Програми після встановлення ще треба адаптувати конкретно під підприємство, під місто, під законодавство. Розраховуємо, що впродовж півроку буде відпрацьовано вже повністю основні бізнес-процеси, які задіяні в обслуговуванні людей.
— Алло Олександрівно, поясніть — у розрізі законодавства — чому так важливо, щоб люди самі брали на себе управління своєю спільною власністю — якщо вони були до цього не готові 20 років тому, коли стан житлового фонду був набагато кращий, та й тепер іще не готові, особливо там, де приватизовано не весь багатоквартирний будинок? Чого нам слід чекати, що зрозуміти і з чого почати?
— Вдумайтесь: кому болітиме чужа власність? Якщо у вашого сусіди є автомобіль, ви ж не думаєте весь час, чи гарно він їздить, чи треба його ремонтувати — бо це не ваш автомобіль.
Якщо будинок — спільна сумісна власність, — то перш за все люди бачать, у якому він стані. Якщо вони чекають, що їм манна небесна впаде: може, через п’ять, може, через 10 років дійде черга, і місцева рада врешті виділить кошти на ремонт саме їхнього будинку — то весь цей час, поки вони чекають, будинок продовжує розвалюватися і продовжує погіршуватись його стан. Якщо не вистачає коштів відремонтувати труби в будинку в цьому році, в наступному вони не будуть відремонтовані і протікатимуть — то руйнуватимуться і всі конструкції у підвалі. І все буде погіршуватись і погіршуватись.
Зрозумійте, чим більше років проходить без ремонту, тим більше треба капіталовкладень, аби навести лад. Якщо люди самі нічого не робитимуть, може настати момент, коли вони залишаться під руїнами.
— Які важелі впливу на тих, хто не приватизував свої помешкання і кому байдуже до стану будинку? На тих, хто не вважає це за потрібне (навіть у старих кооперативних будинках) платити за недобросовісного сусіду? Або на тих, у кого немає ресурсів на капремонти?
— Розділимо питання на два аспекти: квартира не приватизована і у квартири є власник, конкретна фізична особа. Неприватизоване житло — це власність громади (за яку відповідає місцевий орган самоврядування міськрада або її структура). Якщо у будинку 100 квартир і п’ять — не приватизовані, то кошти в них вкладатиме рада. Приватизоване ж помешкання переходить у спадок, і спадкоємці заплатять всі борги, аби переоформити право власності.
Нагадаю, що базовий на сьогодні закон № 417/1, який вступив у силу 01.07.2015 р., роз’яснює, хто за що відповідає у багатоквартирному будинку, і стосується кожного громадянина України, в якого є квартира. Вже минуло півроку, аби люди визначилися з тим, хто буде управителем. На жаль, відповідні міністерства і відомства дещо запізнюються з прийняттям підзаконних актів, зокрема — списання з балансу багатоквартирних будинків, які рахувалися в комунальній власності. Зараз уже є деякі підзаконні акти, які дозволяють ці питання вирішувати.
— Дякуємо за змістовні відповіді, Алло Олександрівно.
— Навзаєм — за цікаві запитання. Сподіваюся, що це не остання наша зустріч. Тем — чимало, і люди мають право знати істинний стан справ і приймати відповідальні рішення, тобто втілювати у життя справжнє народовладдя.
