Що таке ОСББ? Чим відрізняється ОСББ від ЖЕКу? Чи залишиться ЖЕК після першого липня? Чи потрібно створювати ОСББ? Для чого створювати ОСББ?
Хто буде обслуговувати будинок після 01.07.2016 року? На ці та інші запитання відповіла директор КП ЖКГ Вишгородської міської ради Алла Радівіловська.
Насамперед пропоную розібратись у базисних принципах: що таке ОСББ, ЖЕК, власність на багатоквартирний будинок, обслуговування багатоквартирного будинку.
Із 1992 року в нашій державі розпочалась приватизація квартир у багатоквартирних будинках державної та комунальної форм власності. Трохи пізніше громадяни України отримали можливість власними коштами брати участь у будівництві будинків та фактично купувати в них квартири. Приватизувавши та купивши квартири, вони ставали власниками не лише квартир, а й співвласниками будинків — це зазначено і в Законі України «Про приватизацію». Про це давав роз’яснення Конституційний суд, ця норма знайшла відображення в Цивільному кодексі України. Всі, хто хотів докопатись до істини, вже, мабуть, знайшли всі ці норми в законодавстві України.
На жаль, широкому загалу українців, зокрема — власникам квартир, про даний факт не говорили. Чому? Це питання іншої розмови.
Отже, ми з’ясували, що фактично всі багатоквартирні будинки стали спільною сумісною ПРИВАТНОЮ власністю власників житлових (квартири) та нежитлових (офіси, магазини тощо) приміщень у багатоквартирному будинку — і вже доволі давно.
Тепер розберімося, що таке власність, адже ст. 13 Конституції України говорить нам, що власність зобов’язує. А до чого — це вже треба шукати в законах.
Отже, власність — це право володіти, користуватись та розпоряджатись і нести відповідальність за свою власність. Унашому випадку співвласники володіють, користуються, розпоряджаються та несуть відповідальність за свої будинки і за все, що в них знаходиться.
Стає зрозумілим, що для виконання вищезазначеного в багатоквартирному будинку при наявності 2-х та більше співвласників просто необхідно встановлювати правила для можливості здійснення таких функцій, як розпорядження, користування. Адже необхідно узгоджувати дії та інтереси різних співвласників щодо спільного сумісного майна. Наприклад: як використовувати спільний підвал чи технічний поверх, як здійснювати ремонти та чимало інших питань. Із 01.07.2015 року ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до переліку питань, які стало можливим вирішувати, додалось ще й ХТО БУДЕ ОБСЛУГОВУВАТИ БУДИНОК? При цьому Законом визначено, що це питання можна вирішувати БЕЗ СТВОРЕННЯ ОСББ!
Ще у 1998 році Постановою Кабміну, а потім у 2002 році Законом України «Про ОСББ» було надано можливість співвласникам цивілізовано вирішувати питання, що стосуються їхньої спільної власності, — багатоквартирного будинку. До речі, 14% тих, хто має квартири в багатоквартирних будинках, скористалися цією можливістю та взяли відповідальність за свою власність на себе, створивши ОСББ.
Решта власників кватир у багатоквартирних будинках продовжувала думати, що володіє лише квартирою, а будинок — це проблема ЖЕКів та органів місцевого самоврядування. Але ж всі добре знають, що незнання законів не звільняє від відповідальності.
Тепер, через 24 роки після початку приватизації, коли 98% квартир стали приватною власністю (а це означає, що будинки теж стали приватною власністю, так — колективною, але ж приватною!), для багатьох стає шоком, що ні ЖЕК, ані держава не повинні ні ремонтувати, ні відповідати за спільну власність мешканців багатоквартирних будинків.
Так що ж таке ЖЕК, що він робить і навіщо потрібен за умов, що змінилися?
Наведу простий приклад. Ви купили автомобіль, періодично його треба ремонтувати, робити профілактику, міняти колеса, заправляти. Ви можете самі виконувати всі ці функції, а можете скористатись послугами сервісної профільної організації. Те ж саме й із будинком.
Співвласники можуть самотужки прибирати, ремонтувати свій будинок, частково скористатись послугами спеціалізованих компаній, (наприклад — вивезення ТПВ), обслуговування ліфтів, а можуть найняти для управління та комплексного обслуговування комунальну компанію (ЖЕК) або приватну УК (управляючу компанію).
У першому випадку при самостійному управлінні необхідно створити ОСББ, відкрити рахунок у банку, укласти договори з надавачами відповідних послуг, найняти на роботу бухгалтера, закупити програмне забезпечення, тобто фактично розпочати господарську діяльність у відповідності до чинного законодавства. Є, звичайно, варіант: всі ці функції повністю перекласти на обраного загальними зборами виконавця послуг з управління та контролювати витрачання свої коштів. Це може бути ЖЕК або УК. Тут я б хотіла зазначити, що співвласникам слід порахувати, в яку суму обійдеться їм обслуговування їхнього будинку. Адже правило «оптом дешевше» тут діє теж.
Обслуговувати самотужки, найняти спеціалістів, виплачувати їм зарплату та сплачувати податки на один будинок набагато дорожче, ніж найняти професіоналів з управління та контролювати договірні відносини. Крім того, при самостійному управління є ризики, пов’язані з відсутністю досвіду у специфічному виді діяльності, та відсутність необхідних ресурсів — таких, як інструменти й обладнання, програмне забезпечення та найголовніше — кадри.
У другому ж випадку — не створювати ОСББ, а загальними зборами обрати виконавця послуги з управління будинком, визначитись з особою або групою осіб, що підпишуть договір з ЖЕКом або УК від імені співвласників, визначитись із переліком та ціною послуг. Процедура та порядок здійснення всього цього прописані в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Переважна частина людей старшого віку звикла до того, що все за них вирішує начальство. Як переконати бабусь і дідусів у тому, що час усе брати в свої руки вже на порозі?
Гадаю, необхідно просто надати їм можливість ознайомитись та розібратись з порядком формування тарифів, який ми вже розробили на підставі чинного законодавства. Там не закладаються (ще з 1992 року) кошти на капітальний ремонт будинку та всього, що в ньому знаходиться, більше того, навіть поточний або косметичний ремонт відсутні. На мій погляд, лише усвідомлення ними того, за що вони платять, вже дасть результат. І тут доведеться пройти всі стадії від заперечення та несприйняття через протест, потім початок усвідомлення невідворотності, через почуття втрати когось, хто за все відповідає, та врешті-решт — прийняття дійсності такою, як вона є.
Фактично, незалежно від віку людини, ступінь дорослості залежить від усвідомлення відповідальності за себе, свою сім’ю, за свої вчинки. Відповідальність колективна — це етап еволюції, від якого нас усіх так довго «берегли», адже люди, які навчаються домовлятись з приводу існування під одним дахом, можуть домовитись про життя в одній державі. Це важкий та тернистий шлях, але пройти його доведеться, якщо ми бажаємо жити достойно.
Для тих, хто не відважиться на ОСББ до 1 липня, надалі все закрито?
Вважаю, що з попередніх відповідей уже зрозуміло, що сама постановка запитання некоректна. Для тих, хто не встигне розібратись сам та пояснити сусідам, шлях до ОСББ у майбутньому відкритий завжди. Питання лише в тому, наскільки сприятливими будуть умови та підготовлене сприйняття сусідів.
Будинки, де мешканці не дійшли згоди у створенні ОСББ чи виборі управляючої компанії, будуть передані — на розсуд міськради — управляючій компанії на конкурсній основі? Чим виграє у цьому змаганні надавачів послуг сьогоднішній КП ЖКГ — сантехніки вже почали ходити не по двоє і з інструментами, а також з’явилися фахівці з прочистки будинкової вентиляції?.. Які аргументи, окрім того, що свій ЖЕК надає роботу тим же вишгородцям?
Сьогоднішній, поки що, окрім роботи вишгородцям, ще надає послуги фактично без прибутку, собі на збиток за тарифами 2012 року.
Але вже впродовж найближчих двох місяців на підприємстві буде закінчено впровадження програмного забезпечення, розробку сайту підприємства, підприємство буде розділено на два (благоустрій та обслуговування будинків), це дозволить суттєво заощадити та перенаправити кошти на утримання будинків та вчасну оплату праці, адже мотивація, мабуть, — головна складова якості виконуваних робіт.
Прийнято рішення про суттєві зміни в підході до надання послуг, зокрема вже з 1 квітня місто буде поділено на 8 дільниць та повернено посади майстрів будинків, які безпосередньо відповідатимуть за своєчасність інформування про технічний стан будинків та контролюватимуть виконання робіт і заявок по будинках. Вже ведеться робота з повного переформатування роботи із заявками.
До речі, квитанції ЖЕКу за комунальні послуги за лютий будуть вже іншими та надруковані з нового програмного забезпечення. Зараз ведеться робота по переносу даних бухгалтерії у нову програму для можливості запровадження побудинкового обліку (таку послугу, наскільки мені відомо, не надає жоден ЖЕК чи управляюча компанія в Україні).
Десь у квітні ми зможемо оприлюднити доходи та витрати по кожному будинку і будемо це робити в подальшому щомісячно. До кінця березня в тестовому режимі запрацює сайт підприємства з особистими електронними кабінетами, можливістю писати звернення та подавати заявки.
Роботи вже зроблено багато і планів теж багато. Не сумніваюсь, що до 01.07.2016 р. комплекс послуг, знання житлового фонду, досвід та нововведення зроблять наше КП переможцем конкурсу.
